Na busca pela regularização e profissionalização de toda a gestão de um condomínio, é normal que síndicos e demais envolvidos encontrem algumas dúvidas na hora de abrir um CNPJ para essa organização. Entre as questões que aparecem nesse caminho, uma das principais é com certeza sobre a natureza jurídica do condomínio.
O motivo é bem simples, afinal, sabemos que é necessário obter uma identidade jurídica para que direitos e deveres sejam seguidos. No entanto, sabemos também que a estrutura de um condomínio possui particularidades que não são encontradas em outras empresas que buscam abrir um CNPJ.
Por isso, ao longo desse conteúdo vamos responder qual a natureza jurídica do condomínio e apresentar alguns detalhes que moradores, síndicos e administradores condominiais precisam saber sobre esse assunto. Confira:
Afinal, qual a natureza jurídica do condomínio?
Um condomínio é uma forma de organização jurídica que pode envolver a coexistência de propriedade privada e áreas comuns compartilhadas por múltiplos proprietários. A natureza jurídica de um condomínio é regulada pelo Código Civil Brasileiro, mais especificamente pelos artigos 1.314 a 1.358.
Quando analisamos esses artigos, definimos que os condomínios são entidades com características próprias. Eles não têm personalidade jurídica, visto que não exercem atividade econômica, independentemente se possuem fins lucrativos ou não. No entanto, são tratados como empresas quando se trata da necessidade do registro no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ).
Além disso, podemos dizer que existem dois tipos de condomínios. A forma tradicional, onde os proprietários possuem partes comuns e a forma edilícia, onde existem partes comuns e partes exclusivas dentro dessa propriedade.
Abaixo, vamos explicar alguns detalhes.
O que é condomínio edilício?
A principal forma de condomínio no Brasil é o “condomínio edilício”, que é aquele em que há uma edificação dividida em unidades autônomas, como apartamentos, casas em condomínio fechado, salas comerciais, entre outros.
Dessa forma, cada unidade é de propriedade exclusiva de um condômino, que também possui uma fração ideal das áreas comuns, como corredores, elevadores, áreas de lazer, estacionamentos, entre outros.
A natureza jurídica do condomínio edilício é baseada na ideia de copropriedade. Isso significa que cada condômino tem o direito de propriedade sobre sua unidade individual e, ao mesmo tempo, compartilha com os demais condôminos a propriedade e a responsabilidade pelas áreas comuns.
O condomínio edilício é regido pela convenção condominial, que estabelece as regras e os direitos e deveres dos condôminos, bem como a forma de administração do condomínio.
Além disso, existe uma administração condominial composta pelos condôminos, que pode ser exercida por meio de uma assembleia geral de condôminos, por um síndico eleito ou ainda por uma organização externa, com síndico profissional e gestão especializada.
A natureza jurídica do condomínio é considerada anômala
Em artigos e definições jurídicas encontramos constantemente que a natureza jurídica do condomínio é considerada anômala.
Para explicar, a expressão “natureza jurídica anômala” é utilizada para descrever uma situação em que uma entidade jurídica possui características incomuns, divergentes das formas tradicionais de entidades jurídicas. Isso quer dizer que existem alguns fatores e detalhes de um condomínio que não são iguais às outras empresas que possuem um CNPJ.
Nesses casos, a natureza jurídica é considerada anômala porque apresenta características peculiares, como a coexistência de propriedade privada e áreas comuns compartilhadas pelos condôminos.
Um condomínio não possui personalidade jurídica própria. Isso significa que, juridicamente, o condomínio não é considerado uma entidade distinta dos condôminos individualmente. Em outras palavras, o condomínio não pode ser sujeito de direitos e obrigações por conta própria, sendo representado e agindo por meio de seus condôminos.
Por que é importante entender a natureza jurídica do condomínio?
Como falamos no começo do conteúdo, entender sobre a natureza jurídica do condomínio é fundamental para entender sobre os direitos e deveres dessa organização enquanto entidade jurídica.
Além disso, também é fundamental para a gestão condominial do dia a dia, visto que esse conhecimento sobre a natureza jurídica do condomínio permite que o síndicos atue de forma eficiente, em conformidade com as leis e regulamentos aplicáveis, e tome decisões que beneficiem o condomínio e seus condôminos.
Além disso, ainda permite que moradores, condôminos e até profissionais desses condomínios entendam sobre os princípios que servem de base para essa organização.
Se você exerce o papel de síndico e está com dúvida sobre a natureza jurídica do condomínio, uma boa dica é contar com ajuda da empresa responsável pela administração do seu condomínio. Inclusive, na SATS, você conta com auxílio em todos os momentos, até na hora de abrir um CNPJ.
